Nul n’est censé ignorer la loi… un principe auquel la vie des immeubles en copropriété n’échappe malheureusement pas. En effet, la législation concernant les ascenseurs en copropriété a beaucoup évolué au fil des années.
L'ascenseur ou les ascenseurs de l'immeuble soulèvent des questions récurrentes au sein du syndicat des copropriétaires :
- Quelle réglementation doit-on respecter lorsqu’on procède à l’installation d’un ascenseur dans un immeuble qui n’en a pas encore ?
- Qui est responsable de la maintenance de l’appareil une fois celui-ci installé ? Y a-t-il une obligation de le faire contrôler ?
- Quel est le processus de vote pour faire réaliser des travaux dans son ascenseur ?
- Comment sont répartis les frais d’entretien de l’ascenseur selon l'étage de l'appartement (rez-de-chaussée par exemple) ?
Petit tour d'horizon des choses à connaitre pour être en règle :
1) Installation
Depuis la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) et son article 64, tous les immeubles d’habitation nouvellement construits ayant au moins 3 étages doivent disposer d’un ascenseur, et non plus 4 comme auparavant.
Bien sûr, la législation concernant les ascenseurs en copropriété met du temps à se diffuser. Certains immeubles anciens par exemple, n’ont pas encore d’ascenseur.
Installer un ascenseur représente un coût initial mais va faciliter la mobilité des habitants et revaloriser les appartements de l’immeuble. Alors par où commencer ?
La première étape est de réfléchir au projet : où installer l’ascenseur ? Entre la cage d’escalier sur laquelle il faudra rogner ou à l’extérieur sur cour ? Quelles dimensions et combien d’ascenseurs en fonction du passage et des besoins ? Quel budget ? Faites vous accompagner par un bureau d’étude professionnel qui sélectionnera les entreprises et suivra les travaux d’installation.
Une fois le projet imaginé, il faut obtenir l’accord des copropriétaires lors d’une réunion de l’assemblée générale. Les conditions sont strictes : depuis la loi ALUR, la création d’un ascenseur nécessite un vote à la double majorité. Celle-ci nécessite la majorité des copropriétaires présents ou non ET représentant au moins les deux tiers des voix.
2) Entretien
Lors du vote de l’installation de l’ascenseur, il faut également décider de la modalité de répartition des frais d’entretien. En effet pour rappel, la loi du 10 juillet 1965 impose une clé de répartition des charges de copropriété.
L’ascenseur une fois installé va devoir être maintenu en bon état pour prolonger sa durée de vie. Ainsi, avec le temps, les composants s’usent et se dérèglent et il faut parfois réparer ou changer des pièces. Il en va du bon fonctionnement de l’ascenseur et de la sécurité de tous.
Depuis 2003, la loi impose aux propriétaires des ascenseurs l’obligation d’en assurer l’entretien. Pour cela vous pouvez faire appel à une entreprise de maintenance d'ascenseur qui assurera son maintien aux normes.
L’entretien d’un ascenseur s’effectue en continu sur la vie de l’ascenseur et comporte a minima :
- Des opérations et vérifications périodiques notamment une visite toutes les six semaines en vue de surveiller le fonctionnement de l’installation et effectuer les réglages nécessaires ;
- Des opérations occasionnelles telles que la réparation ou le remplacement des petites pièces de l’installation ou des mesures de sécurité spécifiques pour éliminer les dangers éventuels
- En cas d’incident, les interventions pour dégager des personnes bloquées en cabine ainsi que le dépannage et la remise en fonctionnement normal de l’ascenseur.
En plus de cet entretien régulier, la loi prévoit tous les 5 ans un contrôle technique réalisé par un organisme indépendant. Il s'agit de pour vérifier que l’ascenseur est toujours en état de fonctionner dans de bonnes conditions de sécurité.
3) Travaux
Malheureusement, il peut arriver des cas où des travaux exceptionnels doivent être effectués pour remettre en état de bon fonctionnement et de sécurité l’ascenseur. Certains de ces travaux sont d’ailleurs rendus obligatoires depuis la loi de 2003 citée plus haut.
Le processus de décision est un peu différent de celui de l’installation d’un ascenseur, en fonction de l'ampleur des travaux :
- Très faible ampleur : l’Assemblée Générale peut prévoir que le conseil syndical voire le syndic ait la capacité d’engager des travaux jusqu’à un certain montant ;
- Ampleur moyenne : vote en Assemblée Générale à la majorité simple des copropriétaires présents au prorata de leurs tantièmes respectifs – article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Exemple : remplacement de la porte de l’ascenseur.
- Travaux importants : vote en Assemblée Générale à la majorité absolue – article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Exemple : rénovation complète de l’ascenseur.
Faire appel à des experts vous aidera à mieux comprendre la législation des ascenseurs en copropriété.
4) Quelles clés de répartition pour les charges d’entretien de l’ascenseur ?
C’est l'article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété qui guide comment doit se répartir le paiement des charges d’entretien de tous les équipements collectifs, en particulier les ascenseurs qui sont inclus dans les parties communes.
À la différence des autres charges qui se répartissent au prorata des « tantièmes », c’est l’utilité de l’ascenseur pour chaque copropriétaire qui sert de clé de répartition des charges associées.
Ainsi, un copropriétaire au dernier étage utilisera davantage l’ascenseur que celui au premier étage. Ses charges d’ascenseurs seront donc plus élevées.
De même un local commercial, comme par exemple un cabinet médical, générera beaucoup plus de passage qu’un local à usage d’habitation et devra donc s’acquitter de frais plus importants.
Bien sûr, dans le cas d’un appartement au rez-de-chaussée il n’y aura pas de frais à supporter, à moins qu’il n’y ait une cave ou un parking accessible par l’ascenseur.
C’est au règlement de copropriété de fixer la clé de répartition des charges d’ascenseur par exemple en introduisant un coefficient de modulation des charges évoluant en fonction des étages ou de la nature du lot.
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